黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民在投中年会上谈到，“房地产是中国经济中一块重要的组成部分，说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。”近年来，在宏观调控去杠杆的大环境下，地产行业同时面临着一些挑战和机会——从增量进入存量时代，部分商业地产利润缩水，但物流地产、数据地产、文旅地产、教育地产等细分领域相继出现新机会、新风口。
 

　　谈到风口，孟祥生认为抓住风口比判断风口更重要。“风口论近年来很盛行，要判断下一个风口在哪儿，首先要知道风口出现的规律。除了一些不可预见的大的社会变革、技术创新之外，我们判断一个风口的形成至少要满足两个条件：一是能解决社会问题，二是这个社会问题在未来会越来越严重。但相比判断风口，还有一点更为重要，就是风口出现了还要看自己有没有本事抓得住。发现金矿未必能淘到金子，但卖铲子也可能成为百万富翁。对于地产领域来说，城市更新、社区商业、长租公寓、数据中心、仓储物流甚至农业地产都是风口，但更重要的还是要看自身禀赋有没有能力来操作。无论是哪个具体的赛道，未来 ‘强运营、赚慢钱、金融化’将是必然趋势。”
 

 

　　作为天风证券的私募投资基金子公司，天风天睿在地产方向重点关注类REITs和公募REITs业务。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，随即引来了行业的高度关注，孟祥生在圆桌对话中分享了对REITs的预期与看法。
 
　　“4月30日公布的REITs试点通知，目前推出的是基础设施公募REITs，没有把商业地产装进去。可能有些人会失望，但我反而觉得这体现了监管层的智慧。一方面可以保证慢慢地把REITs市场培育起来，另一方面又能满足决策层的某种预期，更重要的可能还是对现实的一种妥协，不管怎么说这是开了一个好头。”
 
　　谈及第一批公募REITs的落地时间，孟祥生认为，“估计第一批快得话可能在十月份左右推出来。大家也不用过于失望这只是基础设施REITs，没有把商业装进来，其实我们看仓储物流、数据中心和工业园区，已经带有了很强的商业地产的属性了。至于真正的商业地产什么时候能装进来，或者能完全推开，我个人估计还需要三年左右。”
 
　　基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
 
　　“关于公募REITs面临的问题，从投资人的角度来看，首当其冲的就是税的问题，多层征税会影响REITs的收益率，这是能否吸引投资者积极参与的关键。第二是REITs治理机制的问题，这牵涉到金融资本和产业资本的相互博弈。从目前看监管的想法，由公募基金做管理人，是想让金融资本做主导；但从海外情况讲，更多是由产业资本做主导。双方博弈带来REITs的内、外部治理问题，需要我们今后重点关注。”现在公募REITs采用的是封闭性基金，从过往实践看，封闭性基金在交易的时候会产生折价问题，这种现象会不会在公募REITs身上出现，也需要再观察。
 
　　对于REITs未来的发展，孟祥生表达了积极的期待，“以上种种问题都需要在实践中解决，也是监管做的政策留白，通过基础设施的试点，可以进一步去打磨，因为商业地产的市场会更加的广阔和复杂，需要充分的时间去迭代和完善，小步快跑，既保证了稳健发展的大方向，同时又能很好的保护了投资人。”
 

 

　　作为专注于基金管理和股权投资的私募投资机构，天风天睿面对行业募资难的大背景，在上半年巨大的疫情压力下，逆势发展，新成立了约5亿规模的基金。孟祥生在圆桌对话中介绍了天风天睿在募资方面的策略与做法，“第一就是所谓挺进大别山，以前主要在一线募资，现在深入到二线、三四线寻找机会；第二要充分利用好政府引导基金，因为我们是券商私募子公司，在申请政府引导基金上有一定优势。另外就是小步快跑，降低单支基金的规模，三五亿的基金，先成立起来再说，这是从策略的角度讲。”

 

　　“目前来看，头部私募基金在中国已经形成，单纯的追求规模化不是绝大多数的私募基金未来的生存之道。GP必须要逐渐建立自己的品牌和风格，小而美、精而优，充分了解自己的优势特点，深耕特定区域或者行业，即使处在寒冬，也能在某个独特的美丽风景处好好活下去。”